近日，國務院安委會召開全國自建房安全專項整治電視電話會議,要求開展全國自建房安全專項整治,嚴防重特大事故發生。本文從法律角度，就一些常見的農村自建房問題，為您進行解答。

農村宅基地上建房有哪“六不準”？

【解讀】

按照《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規規定，農村建房有“六不準”：

一、不準隨意多層修建。新建或翻建房屋應申請并取得《鄉村建設規劃許可證》，可建設層數由各地規定，一般不允許建三層以上房屋。在農村建造或翻修超過三層以上的農房時，需要專業的施工團隊建造，同時還需要向鄉鎮政府遞交相關的申請，經過審批后才可以動工。

二、不準超面積標準建造。農村建房實行“一戶一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。非法的“一戶多宅”應按照《土地管理法》的規定予以拆除，但若通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

三、不準隨意翻修農房。按照《城鄉規劃法》的規定，在農村翻修舊房、危房時，必須要取得鄉村建設規劃許可證，需要向村委會遞交申請，審批通過并獲得鄉村建設規劃許可證后才可以動工。未取得鄉村建設規劃許可證翻修房屋，違反《城鄉規劃法》的規定，面臨被拆除的危險。

四、不準建在規劃區域外。《土地管理法》第六十二條規定，農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃、村莊規劃，不得占用永久基本農田，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。《城鄉規劃法》第四十一條規定，在鄉、村莊規劃區內進行鄉鎮企業、鄉村公共設施和公益事業建設以及農村村民住宅建設，不得占用農用地；確需占用農用地的，應當依照《土地管理法》有關規定辦理農用地轉用審批手續后，由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門核發鄉村建設規劃許可證。

五、不準擅自改變用途。宅基地設置的目的是保障農村村民居住需要，不允許“掛羊頭賣狗肉”，比如在宅基地上建設規模化的工廠或建房出售。

六、不準未批先建。建房前，應申請批準使用宅基地，獲得鄉鎮政府頒發的《農村宅基地批準書》，取得《鄉村建設規劃許可證》。涉及林業、水利等部門的，還應經過相關部門批準。

自建房施工造成人身損害

房主一定要擔責嗎？

【案情簡介】

房主甲與個體工匠乙簽訂《施工協議》，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發包給個體工匠乙建造，個體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業時不慎墜落，將路過的丁砸傷。因此，丁將被告甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。

另查明，個體工匠乙無村鎮建筑施工資質。丙某施工過程中，施工場地未搭建安全防護網，未系安全繩。

【解讀】

農村建造房屋，房主要謹慎履行選任義務。

自建三層(含三層)以上房屋需要建筑資質，受《中華人民共和國建筑法》調整，一般認定為農村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規定辦理建房手續，將工程發包給無建筑資質的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔過錯責任。

自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔房屋建造的全部事項，工期滿后房主向承包方支付報酬，一般認定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質，但也有資質要求，一般情況下，具有農村建筑工匠資格的人員或具有當地一般工匠水平的人員可認定為具有承攬資質，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔賠償責任。

自建兩層(含兩層)以下底層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個施工過程中發揮指揮、監督和管理的作用，對施工人起實際控制和支配的作用，一般認定為勞務合同。施工者因提供勞務造成他人損害的，由接受勞務一方即房東承擔侵權責任，提供勞務一方因勞務自己受到損害的，則根據雙方各自的過錯承擔相應責任。

本案中，房東甲其將三層樓房發包給個體工匠乙修建，雙方的關系是建設工程發（承）包關系，施工過程中造成丁人身損害，應當承擔侵權責任并賠償損失。

個體工匠乙作為工程的承包人，是施工現場的組織指揮、監督協調者，也是安全風險的管控者，事故的發生主要是因其管控不到位，存在較大過錯，應承擔主要責任。

其次，行為人丙雖然是個體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識，在未搭建安全防護網、未系安全繩的情況下不規范操作從而墜落造成損害，也有一定過錯，亦應承擔一定的責任。

房東甲將涉案工程發包給不具備施工資質的個體工匠乙修建，存在選任過錯，應當承擔一定比例的責任。

【法條鏈接】 

《關于加強村鎮建設工程質量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國建筑法》的規定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業資質的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國建筑法》的調整，承建方須具備相應建筑從業資質。

《最高人民法院關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十一條第二款規定，雇員在從事雇傭活動中因安全生產事故遭受人身損害，發包人、分包人知道或者應當知道接受發包或者分包業務的雇主沒有相應資質或者安全生產條件的，應當與雇主承擔連帶賠償責任。

鄰居建房造成自家房屋墻面開裂、

地面沉降等，該如何賠償？

【案情簡介】

2021年年中，李某對其房屋進行了改造，將原有的房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現墻面開裂、地面不均勻沉降等各種問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因建房造成房屋破壞產生的修復損失等費用。李某則認為，王某房屋出現問題系其年久失修所致。

【解讀】

建造房屋過程中，禁止進行危及相鄰不動產安全的活動。

本案中，被告將其房屋拆除重建，在重建過程中，原告家中發生墻面、地面開裂、瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞情形。司法鑒定意見認為，被告李某坑基施工是造成原告王某家中內外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因，結合修復方案和費用的鑒定報告，法院最終確認修復損失為9.8萬余元。

【法條鏈接】 

《中華人民共和國民法典》第二百九十五條規定，不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全。

來源：最高人民法院司法案例研究院、湖南高院